Wenn der letzte Wille Wände hat: Immobilien in der Erbschaft

Ihr informativer Immobilien-Fahrplan für Immobilieneigentümer und -Verkäufer

SORGEN SIE FRÜHZEITIG VOR. IHRE ERBEN WERDEN ES IHNEN DANKEN

Ein heikles, aber wichtiges Thema

Niemand beschäftigt sich gern mit der Regelung seines Nachlasses. Doch wir empfehlen Ihnen: Sorgen Sie frühzeitig vor und ordnen Sie Ihre Angelegenheiten. Nicht selten zerreißen durch Erbschaftsstreitigkeiten unter den Nachkommen alle Bande. Auch wenn Sie vermeiden möchten, dass Ihre Erben die Immobilie im Erbfall verkaufen oder beleihen müssen, um die anfallende Erbschaftssteuer bezahlen zu können, sollten Sie jetzt Vorsorge treffen.

WOHNRECHT ODER NIESSBRAUCH

Was kommt für Sie in Frage?

Wenn Sie sich bei der Übertragung Ihrer Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten möchten, senkt dies die steuerliche Bemessungsgrundlage für Ihren Erben.

Wohnrecht: Das Recht, die Immobilie oder einen definierten Teil davon zu bewohnen.

Das Wohnrecht kann lebenslang, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder bis zum Eintreffen einer definierten Situation bestellt werden. Es wird empfohlen, eine Regelung der laufenden und auch periodisch anfallenden Kosten zu vereinbaren.

Nießbrauch ist für den Erblasser meist sinnvoller als ein lebenslanges Wohnrecht. Denn nur mit Nießbrauchrecht können Sie, selbst wenn Sie mittelfristig in ein Pflegeheim umziehen, bei einer Vermietung des Hauses die Einnahmen für die Betreuungskosten verwenden.

SCHENKUNG ZU LEBZEITEN

Nießbrauch: Im Vergleich zum Wohnrecht darf hier der Berechtigte sowohl wohnen als auch die Miet- oder Pachtverträge beziehen. Die Dauer kann ebenso wie auch die Kostenverteilung definiert werden.

Schenkung: Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten. Hier kann von der gesetzlichen Erbfolge abgewichen werden. Es sollten dabei aber die gesetzlichen Freibeträge beachtet werden, die alle zehn Jahre wieder ausgeschöpft werden können.

In Kombination mit einem Nießbrauch können Immobilien steueroptimiert über Jahrzehnte auf Folgegenerationen übertragen werden.

STEUERFREIHEIT FÜR EHEPARTNER

Nicht jeder, der eine Immobilie erbt, muss dafür Erbschaftssteuer bezahlen. Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner Ihr Familienhaus bis zu Ihrem Tod selbst bewohnen, bleibt für die Hinterbliebene oder den Hinterbliebenen die Erbschaft des Hauses steuerfrei, wenn er oder sie mindestens 10 Jahre darin wohnen bleibt. Verkauft oder vermietet er oder sie die Immobilie innerhalb dieser Zeit, wird Erbschaftssteuer fällig.

Steuerfrei bleibt auch, wer aus sogenannten zwingenden Gründen auszieht – etwa wenn er oder sie pflegebedürftig wird und deshalb in ein Pflegeheim oder zu den Kindern übersiedelt.

STEUERFREIHEIT FÜR KINDER

Kinder oder Enkel, die als Erben eingesetzt sind, können ebenfalls von Steuerfreiheit profitieren, wenn sie selbst in die Immobilie einziehen – allerdings nur, wenn die Wohnfläche maximal 200 m² beträgt. Ist Ihr Haus größer, muss von der restlichen Fläche der Verkehrswert versteuert werden.

Klären Sie unbedingt frühzeitig, ob eines Ihrer Kinder (und bei Geschwistern, welches Kind) die Immobilie übernehmen möchte.

VERKAUFEN ODER ABWARTEN?

Die Wertermittlung kann die Frage beantworten

Gerade wenn Sie die Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft haben, sind die steuerlichen Auflagen nicht zu unterschätzen. Selbst genutzte Immobilien können Sie nur dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten, müssen Sie 10 Jahre warten. Andernfalls muss der Verkauf in der Einkommenserklärung als privates Veräußerungsgeschäft angegeben werden. Nur Spekulationsgewinne bis 599 Euro bleiben steuerfrei.

Eine Wertermittlung kann die Frage beantworten, ob sich ein Verkauf trotz Spekulationsfrist lohnt. Der Markt ist von einer hohen Nachfrage bestimmt - meist hervorragende Aussichten für Verkäufer.

Aus steuerlichen Gründen kann auch die Vermietung durch die geschiedenen Ehegatten sinnvoll sein. Das empfehlen wir aber nur bei Trennung „im Guten“.

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NEUTRALER BERATER MIT BLICK FÜRS DETAIL

Die Themen Schenkung und Erbschaft sind meist emotional hoch aufgeladene Themen und eine Beschäftigung damit wird gerne sehr lange aufgeschoben oder vermieden. Gerade bei großem Vermögen ist aber eine rechtzeitige Planung nötig, um den Familienbesitz steueroptimiert auf die Folgegeneration zu übertragen. Es gibt zahlreiche Modelle, um im Alter sorgenfrei und abgesichert zu wohnen. Wir stehen Ihnen gerne als Immobilienspezialist, Berater und guter Zuhörer für diese sehr privaten Themen zur Seite.

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